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新房二手房成交量双双下跌 买房人该怎么选

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  火热的楼市金九银十,因9月30日出台的收紧调控新政戛然而止。由于网签数据的滞后性和买卖双方在政策出台后的博弈,新政对于房价的影响暂时还未从数据上显现,但成交量,已经出现明显下滑。

  多家机构数据统计显示,北京市场二手房和新房在10月的网签量都已开始回落。在新房市场,率先与成交量同时下滑的是市场的供应量,入市项目减少,一些原本计划开盘的项目推迟了开盘计划。而在对政策最为敏感的二手房市场,买卖双方心理已经开始发生变化。可以说,无论是新房还是二手房,买卖双方都已进入了新政后的博弈期,北京楼市是否会伴随北京的天气一起入冬?持续了两年的价格上涨周期将结束在几月?

  由于买卖几乎都是个体决策,二手房买卖双方对于楼市调控政策的变化一直最为敏感,楼市的每次风吹草动,都会引起买卖双方心理微妙的变化。朝阳区团结湖某中介门店的中介人员小纪向记者透露,最近他站在门店门口招揽客户,偶尔有一个路人停下来与他沟通,首先问的都是,“房价降了吗?”

  小纪表示,除了路人都在关心房价是否已经开始下降外,他上个月接触的一些意向客户也都在密切地关注着最近的价格走势。“这个月,想卖房子,说辞完全不一样。”小纪介绍道,9月份,他手里如果拿到一套符合买方需求的房子,他给买家打电话的主题就是一个字“催”,催买家快来看房、催买家确定意向、催买家交定金把房子定下来。“如果晚了一步,卖家很有可能就会涨价,或者其他经纪人的客户就会买下来。”而新政出台后的10月,他的工作已经变成了“劝”,劝卖家价格稍微松动些,劝买家尽快做出决定,劝双方不要观望。

  在小纪看来,新政对于二手房影响最大的就是首付比例的提高。根据930新政的规定,购买首套普通住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。小纪表示,这对于二手房买家影响巨大。因为避税、评估价格和贷款等原因,他此前经手的客户,很少有首付比例线%的,购房人基本都要准备40%-50%的首付,而新政调整后,这个首付比例就更高了,对于一些本就凭举家之力购房的客户,首付比例的提升难以承受。

  买卖双方的博弈,率先体现在成交量的下滑上。根据据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院统计,2016年10月上半月,北京全市二手住宅共网签7386套,与9月上旬相比大幅下降了41%。剔除国庆长假影响,节后的8天里,北京二手住宅共网签了7177套,日均网签897套。而在9月,北京全市的二手住宅网签量为30516套,日均网签1017套。节后日均网签量较9月下降了11.8%。

  单看网签量,还有一定滞后性,毕竟现阶段的网签更多的是930新政以前的成交。另两项数据则更有说服力。10月上半月,我爱我家新增买卖房源挂牌量环比9月份增长了10%,新增买卖客户量环比上月下降了36.6%。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,新增买卖房源量环比增加、新增买卖客户量减少,说明市场买卖双方的博弈角色正在发生转变,客户购房意愿降低,市场需求正在减少,交易热度正在下降,客户已从930之前的恐慌购买状态走出。10月份开始北京二手房市场交易量将出现明显回落,房价也将企稳。

  某地产首席分析师张大伟也表示,10月,中原地产二手房门店的到访量相比此前下降了三四成,虽然网签尚未完全反映新政后的市场情况,但8、9月的高温趋势已经出现了改变,预计线月就会出现。

  中原地产研究中心统计数据显示:930政策落地后,北京楼市成交开始放缓,新建商品房住宅剔除自住房等,合计签约1312套,相比9月份同期的2363套下调了45%。

  据亚豪君岳会统计数据显示,10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市场仅有两个项目入市,即远洋·菲慕8号、北京时代广场两个商办项目。两项目共新增281套,预售许可面积1.4万平方米。10月截至16日,半月有余仅有7个项目入市销售,而上月同期的入市项目个数则多达14个。

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