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房地产销售成功案例

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  如果没有人一夜暴富--虽然人数少得可怜,也许没有那么多的人买彩票。作为中国财富的密集地,作为中国目前速成富豪的摇篮,如果楼市不产生传奇,那么这个

  市场也未免太让人丧气了。作为相对平淡的一年,2003年楼市之所以依然充满想象力,幸好有了炫特区。

  将70年代的一些东西比如小人书、永久牌自行车、雷锋的照片摆在一块展览到底是文化活动还是营销活动?整个活动搞完了观众连炫特区三个字到底是什么东西都不知道这算哪门子宣传方法?炫特区的回答是:房地产营销。

  今年1月10日炫特区在西单LCX广场组织了宣告项目正是投向市场的70年代激情夜活动。现场的人数高达数万人,而且几乎是用一种宗教般的虔诚参加活动。当晚在网上关注炫特区所挑起的70年代生人的网友高达60万人。70年代激情也这样一个看上去完全是公益活动的策划,帮炫特区找到了自己的忠实客户群--因为客户对于炫特区的认同不仅仅是产品因素,更多的是情感因素。一个客户爱上的项目不可能不成功。炫特区就是凭借着首都时代广场的这次活动一炮打响,而后一发不可收拾。一一个小户型项目却成为今年楼市中销售额最大的项目之一,实实在在一大奇迹。

  延续激情夜的风格,炫特区以后还举行了数次类似的活动:朝阳公园非主流音乐节、万圣节纯白夜,以及被阚军先生誉为今年最佳策划的免费观看《黑客帝国》活动。均是效果不俗。

  记得4月20日北京市市长孟学农先生和卫生部部长张文康先生最为灰暗的一天,从这一天后,一直遮遮掩掩的非典疫情开始大白于天下。原来在地下的谣言的到了证实,而新的谣言又开始流传。北京的空气陡然紧张起来,和平年代的人们突然发现了死亡的阴影离自己如此之近,感到了巨大的无助和孤独。

  4月21日,我在《北京晚报》上看到了棕榈泉的百万大捐赠。棕榈泉国际公寓向医护人员捐赠百万元人民币,用于营养和保健。董事长曾伟还发表了极为感人的讲话,我还清楚的记得当时自己看到这条新闻时的感动心情。虽然这样的讲话在以后还将在不同的场合由不同的人说出,但是时移事异,已经很难如当时一样让人感动了。棕榈泉的捐赠活动,如同沉闷空气中的一点亮光,点亮了房地产界对于这个空前大劫难的参与意识。本来已经很有名的棕榈泉国际公寓更加吸引了全社会的关注,大大提升了企业的美誉度,一时风头无两。虽然具体的由此带来的销售量没有详细的数字,但是在非典期间棕榈泉销售高达近3亿元,与此关系甚大。

  在整个市场中,棕榈泉是最先进行捐赠的房地产企业,虽然以后世纪金源、珠江地产的捐赠金额在千万以上,远远超出棕榈泉的数字,但是当时各种捐赠活动已经多如牛毛,报纸天天上都有报导,虽然这两个企业的金额最大,但是已经不足以产生棕榈泉那样的震撼性效果了。

  棕榈泉的百万大捐赠,反映的是企业危机公关的意识和反应速度,坏事可以变成好事,只是看企业从什么角度去理解。

  截至今年11月底,富力城的销售额超过了15亿元,与世纪城、建外SOHO一道成为今年的大赢家。2002年,广州富力锐意北取,击败包括SOHO中国在内的众多竞争者,一掷32亿元取得广渠门的一块土地。是年王牌经理人谢强从珠江跳槽,主持这块土地的开发。是为富力城。

  轰动一时的32亿元的地王得主、三环边的优越地理位置、漂亮得成为城市风景的大彩蛋售楼间、王牌经理人谢强,这些的组合足以使一些单纯为了知名度而作的宣传在富力城丧失意义。当然这也同时意味着,留给开发商闪转腾挪的空间已不大。但是原来报纸主编出生的谢强却另辟蹊径,将文化的大旗舞得呼啦啦响,典范之作便是富力新论坛。

  在富力新论坛里,有冯仑、潘石屹、曾伟、谢强、张宝全海南五兄弟坐而论道;有陈忠实、贾平凹等作家名流的舞文弄墨;6月13日,富力城的还邀集几位业主如首大置业总裁王哲、全国工商联住宅产业商会项目中心副主任郑国臣、著名艺术人士张羽冲、韩国SK株式会社投资经理方元等人,聚在一起对富力城说三道四,谢强亲自接受各家的质询,最终做到皆大欢喜……富力城的实力派形象尽展无遗。

  相对于许多项目神魂不属的文化营销,富力城的文化营销丰富而全面,既顾及了社区文化的建设,理念的张扬,又将业主关系的沟通摆上了台面,春风化雨,润物无声,而万物却由此生发。在盛名之下,还愿意作细致功夫,谁能阻止富力城的成功?

  作为一个专业哲学系学生,我曾经自傲能将人头脑都弄大的黑格尔哲学读懂,但是抱着CLASS厚厚的楼书,我所有的知识一夜回到解放前,如坠五里雾中。大

  段大段的论述,似是而非的理论,从阶层的定义到建筑美学,似曾相识但又真的不相识。在各大媒体发布的广告也是大段的论述,如果不仔细读,真还有点摸不

  着头脑。玄妙的CLASS。更玄的销售额。据说开盘20天内销售3个多亿。许多人不相信,包括我自己。但是到现场去看的时候,真的好多楼层都成了非卖品。所以只能相信。

  CLASS的牛气源于底气。独特的坡地布局,精雕细刻的建筑,没有大的宣传也能够卖。但是为什么选择这样一种推广方式,倒是大值得思量。

  作为北四环外的项目,CLASS售价高达8000多,不折不扣的高端产品。也许我们已经习惯在宣传中将让更多人知道当作衡量宣传效果的一个标准。但是奢侈品从

  来就不在此例。它们在一个很小的圈子里,高高的昂起头,通过特殊的方法用口碑来销售。口碑比广告重要,因为能够在CLASS买房的人都是头脑清醒,偶尔的冲动也肯定不是在买房的时候。

  CLASS的楼书只是适合象她自己这样精细有说头的项目,不具有太多的普遍意义。厚重的楼书提供给观众的是一种理念的冲击,一种对于产品深层内涵的挖掘的

  严肃态度。正如在一次访谈中CLASS负责人说的:我们根本就不求让大多数人看懂,一种极其精英的态度在完全媚俗的市场中造成特立独行的效果,这种形象

  通过传媒的传播同样达到宣传的效果,正如谢霆峰通过捣蛋来达到炒作目的。CLASS用自己的另类同样获得了大量人的认同--虽然这种认同者在整个社会上的比

  热销从来都是双刃剑!你们看到的是钱,我看到的是重担,是责任。惊喜之外,我感到恐慌。成也热销,败也热销!这就是长河湾,热销了还要不忘居安思危。

  董事长亲自发话,要冷静对待长河湾热销。什么是人文关怀?这便是例证也。

  长河湾的老总黄怒波在文化界大名骆英,诗集出了一本又一本。作地产依然不忘老本行,搞的是人文地产,还组织专门出版一本挖掘长河湾历史文化内涵的小册子,追忆这里的历史痕迹:长河流淌的是八百年的古长河水;高粱桥发生过辽宋战役;莫斯科餐厅这是一个时代的记忆;北京展览馆是中国十大建筑之一,也是一代人的记忆……已经存在的悠久文化积淀经长河湾这么一归纳,配上长河流水的潺湲,真的使人有物我不分的感觉了。

  如果你去上网,有关长河湾的新闻寥寥无几。而现实中的长河湾却如同《天龙八部》里面的段誉,外面是文弱书生,体内早已内力充沛。在水系建设上,在社区园林建设上,在建筑风格、外观形象上,长河湾均道法自然,注重与环境的和谐,与自然的和谐,与历史的合一。这样的产品,披上优雅的文化外衣,如果还不热销,那什么产品能够热销呢?

  如果说缔造是一种物质行为,这话大错特错。温榆河沿岸,京汤河沿线,西山、香山一线的别墅群,朝阳公园一带的高档公寓,都是货真价实的富人区。但是富人区的概念在房地产界却是阳光上东第一次坦坦荡荡的提出来。今年年初以来,首创集团宣布将在东四环北路绿化带以东、酒仙桥路电子城以西、坝河与亮马河之间的地块上建一个北京的富人区。这个名为北京上东区的项目,占地面积100公顷,总建筑面积将超过220万平方米,预计总投资超过100亿元。项目由首创集团旗下的首创置业和阳光股份具体负责。其全部项目将于2008年完工,售价在每平方米1万元以上,10月17日第一期盛大开盘。

  在中国,财富曾经被当作罪恶的代名词,但是托改革的福,现在追求财富已经成为一种光荣的行为,正如原来参军是一种光荣的行为一样。但是由于在意识形态上还没有得到明确,所有的媒体舆论的表达都还羞人答答的,典型的例子就是将几乎所有关于财富的美德都赋予在国外体现为中庸保守的中产阶级。首创置业却正式将这块面纱剥去,从而吸引了社会的关注。阳光上东一开盘就销售1亿元,富人区宣传达到了传播效果功不可没。

  首创置业的做法表明:在宣传上不必要真正意义的创造,能够将一种在事实上成型的东西完美的体现出来同样是一种创造。在传播学意义上,谁说得最早谁就是创造者。

  对于首创置业打造上东区这样的宏伟计划,一两个小聪明、小花招不足以支撑如此大的体量的销售。在富人区的旗帜下,各种关于高品质的概念终于得到了一个众望所归的统帅,为项目的宣传提供了取之不尽的资源。

  朝阳园曾经是东四环的豪宅地标,在销售上也曾经屡创奇迹。到了二期荟景峰的时候,依然保持了原来的高品质,而且与北京市大多数公司炒作概念不同,荟景峰提供的全部是现房,而且价格在7000元左右,可谓已经挑战了东区的豪宅价格低线。作为香港的投资商,财大气粗是典型的特色。而荟景峰的营销案例就是要完整的体现这种特色。

  如果是为了表现实力,又有什么活动比试住更有效呢何况试住者还要提供试住日记。文学的东西最难作假的,只要能够提供出来,观众的信任度自然大大提高。

  时间长达一个月,还有什么问题不能看出来荟景峰选择这种在许多开发商看来无疑是自掘坟墓的做法,实在是实力和底气的体现。所以这个活动一开展,就吸引了许多人的注意,在不短的一段时间内,荟景峰老树开新花,曝光率大大提高。据说荟景峰的黄老板数钱的时间也显著增加。

  而荟景峰在这个活动中还加入了娱乐元素。因为拍《天下粮仓》而红得不得了的吴子牛导演,也被拉入进来做秀,宣称要在荟景峰尝尝鲜。要知道造谣在别的领域构成诽谤罪,而在娱乐界却成为基本的宣传手段。现在竟然有这样一桩有鼻子有眼的事情,那还了得!娱乐界自然要配合房地产界狂炒一番。虽然最后吴子牛到底住没有已经没有下文,但是荟景峰借着社会关注的机会推销自己的楼盘,倒是大获成功。

  同样失败而成功的活动还有通用时代邀请皇马来楼盘作秀,趁机宣传自己是豪宅中的皇马,同样闹得满城风雨,同样明星没有到场,同样知名度大大提高。

  在您的心目中经济适用房是一个什么样子?是本大利微,是旱涝保收,是商品房围困万千重,我自岿然不动?总之,带有一定公益色彩和政府一直的经济适用房,一般意味着和市场运作的绝缘:只要老老实实的做好成本控制,收拾一点贪得无厌野心,挣上两三个点的利润,自然就一切OK。什么广告投放,什么市场营销都用不上。

  最为引人注目的一个趋势就是:市场化的伟大力量,连一向心如止水的经济适用房,也要用上营销推广。三环新城完全是市场化运作:将产品作得像商品房一样品质,以致在夏季房展会上销售量几乎占了经济适用房的70%,并且各种新闻不断的出现在报纸上、电视上,--当然我们知道这不是媒体自然规律发挥作用的结果。作为勇气的象征,三环新城通过自己的努力,申请健康住宅试点--要知道,在之前也就有奥林匹克花园和金地格林小镇两个项目,前者是全国第一地产连锁品牌,后者是深圳最大的开发商之一。

  但是,三环新城还希望为整个活动加上一个冠冕:三环新城一改以往地产公司邀请名星大佬作形象代言人的做法,从社会上征集形象代言人,获选的赠送三环新城的一套价值百万的三居室。平民化的做法,加上与众不同的创意,百万元房子的诱惑,两者产生的张力足够人发挥想象力了。据说一共吸引了8000多个家庭的参加,时间延续了几个月。

  各种方法的综合运用,使三环新城的销售大增,成为今年最出风头的经济适用房。也为经济适用房的市场化做出了一个榜样。

  房地产是一个缺乏文化的行业,老一辈的房地产商基本都有革命家的精神,一不怕死,二不怕苦,三不怕没文化。但是由于房地产的资金流量大,利润高,一旦有了钱,就什么都有了,包括文化。美林香槟小镇就是一个典型的例子,也是一个比较成功的例子。

  在今年的春季房展会上,一直宣扬七宗(罪)醉的美林香槟小镇让消费者认识到什么叫做大手笔:花费百万城巴黎专程借来思想者的塑像模子,在房展会上依样画葫芦的弄了个思想者,让为但丁《神曲》里受苦的人们悲悯的思想巨人,见证这楼市的名利场。作为一个房地产项目到底有没有必要将罗丹的名作拿来附庸风雅?这样的挥金如土难道最后不还是羊毛出在羊身上?观众议论纷纷了半天,但是美林香槟小镇这么个东西,也在心中抹不掉了。而这就是开发商追求的效果。

  这样的营销手腕,已经用不上什么道德标准或者名实一致的这样的观念来衡量的了。无论多么牵强,但是在房地产这样一个区域性市场,拥有知名度就意味着成

  功的一半。而思想者也确实让美林香槟小镇一举成名。从这个意义上来说,美林香槟小镇是个胜利者。

  年关将近,又是黄世仁向杨白劳讨债的时候了。在寒风的威逼下,人们的户外活动明显减少,楼市也日渐冷清。各家公司都收拾野心,开始盘点一年的收成。由于这种原因,今年的冬季房展会也表现平平,人气相对原来火上浇油般的春季房展会,确实逊色不少。

  但是就是在这次房展会上,一个人们很陌生的项目放了一颗卫星,使人们从此对它不再陌生。这就是双井富力城附近的新项目石韵浩庭。均价仅6500元,已经足以让人心跳了,可是还有更令人心跳的:石韵浩庭打出了全国首家汉装社区的概念,并在国贸房展期间,送出价值不菲的1000件丝绸汉装睡衣,现场还有模特穿着汉装炫耀身材。现场人气之火爆,据说足以媲美谢霆锋开演唱会。一番策划的结果也没有让开发商失望:几十上百万的房子,愣是展会期间就卖了近百套!

  石韵浩庭声称要在洋风日盛的今天,发起文化复兴恢复汉家风范,以汉装作为形象代言主打中国风格社区。其意旨也宏深,其行为也另类,几件薄薄的睡衣能否承担其如此伟大的使命,倒也值得斟酌。但是如此一来,真要忘记石韵浩庭倒也不容易。

  从去年下半年来成都楼市先后经历了去年“9.27”宏观调控、今年的“5??12”地震和目前的金融风暴。在这种大势下的成都楼市不用再长篇累牍,其中的雪雨风霜我们时时刻刻都在经历着、承受着、磨练着。在这里要和大家一起分享在目前的时期取得不错市场表现和销售业绩的典型案例,看看他们是怎么做的。以兹参考。

  目前在售的为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋,6栋为2梯4户,7栋为2梯5户

  我们可以看到,在目前的市场环境下,该项目月均消化量达到了近600套,我们从多纬度对成都龙湖翠微清波项目以下方面进行了调研分析:

  少量112到164平方米特价房源5400元每平方米起.特价优惠截止7月19日

  (三)、短信投放频次:100万条/周短信发送,上月共计400万条短信投放。投放对象:城西、市中心高端客户资源、成都企事业单位资源、竞品楼盘小区短信、二级城市。

  1、强有力的老带新政策:老客户推荐新客户成功认购即可享受10000元王府井购物券,其中新客户享受3%的优惠。

  2、2月中旬针对种子客户以活动回馈的名义开展“老带新动员宣讲会”,鼓励业主推荐,并将种子客户分成几个级别,随着客户推荐购房的数量累增,达到新一个级别,即可获得升级后的种种奖励,最高级别可获得出国旅游的机会。

  3、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖,抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。

  老带新中朋友介绍的成交比例占到了50-60%,以上费用全部计入工程费用,不计营销费用,也不通过反价格表的面价体现。

  整合4大银行,分批次邀请有意向购房的银行客户周末到场参加活动,然后邀请到销售中心,由销售人员一对一进行讲解,并有高额外的优惠政策予以支持。

  根据前期项目成交客户地图,对住宅小区、拆迁片区、成交客户所在的重点单位进行定点直邮投递。

  项目外销人员共计15-20人,专职,底薪600+到访提成(客户到访现场不管是否有成交都有提成)+成交提成(提成额度略大于销售人员的提成)。外销形式不限,主要以重点企事业单位、重点竞品楼盘、金沙片区和双楠片区大型超市设点派单和游说为主,以及游说其社交圈里的朋友为主。单上有某行销人员的编号,用于区分。

  (二)、周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖,抽奖礼品“液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电”。

  活动效果:不论市销售中心外还是销售中心内的活动氛围相当热闹,一方面有利于现场的逼定,同时又给推荐新客户的老业主现场奖励。

  (一)、邀请业内知名人士不定期的给予销售团队强有力的培训和说辞的重新整理,一方面提高销售人员的信心,另一方面提高现场转化率。从电话接听说辞、沙盘讲解说辞、园区讲解说辞、样板间讲解说辞、后期跟踪说辞等一系列说辞进行重新梳理,并依次考核上岗。

  (二)、整合客户资源,整合发展商在成都其他项目的来访以及成交客户的电话,每天晚上由销售人员挨个打电话,任务下放到每个销售人员,保证在周末每个销售人员邀约5组客户到现场。

  (一)、团队完成甲方制定的月任务,发展商给予销售策划团队5万元的现金奖励。

  (二)、每月对于销售成绩排在前三名的销售人员,发展商给与3000-5000元的奖励。

  针对每周集中推售的房源,把其价格表的价格做低,或是以一口价的形式表现,其余销控房源的价格调高,反映到客户面前的价格表,凸显非常明显的正负向的价格标杆,让客户感觉到此部分房源的性价比。

  例如上月的一周,要集中消化136平米的户型,把一个单元136平米的表价全部调整为5400元/平方米的一口价,其他单元相同户型的表价为6300元/平方米。

  对于两房产品以及小三房产品,购买此类产品的客户对价格的敏感性较高,有贪小便宜的心理。

  提高其价格表的面价,给到最大13%的优惠,此部分客户会误认为是大幅度降价,自己能得到更多的优惠而下定。

  该项目的鞭尸行动通过以上6种营销策略予以体现,效果明显,令人感触颇深。6大营销举措使得销售业绩以及销售团队的士气越战越勇。

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