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房地产成交指数怎么计算出来的

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  “房地产价格指数,是以房地产成交价格为基准进行计算的,一般有两种方式,简单点的就是一定时期内的销售面积/销售金额”,北京市统计局宣传中心副主任张雪原介绍道,另一种就是统计所采用的方法“按照同质可比的原则抽取样本进行价格采集,即调查选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子,再以采用固定权数加权平均的计算方法取得房地产价格指数”,剔除了品质变化对价格的影响,反映真正市场需求变化引发价格产生的波动,以传达正确的市场信号。

  “通常房地产价格比较有两种方式,同比和环比”,张雪原介绍,同比即与去年同期进行比较,环比则与前一个月进行比较。“相对来说,环比更接近老百姓,因为一般老百姓是不会关注或者记得去年这个时候的价格,所以也使得认识上有一定的局限性。”同时笔者从北京市统计局网站上了解到,房地产价格指数具体的计算过程分为四个步骤:

  第一步抽选调查样本,采用重点调查和典型调查相结合的方法。选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型,如调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅(别墅、公寓)、写字楼、商业用房;选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内,其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的70%以上。

  第二步确定权数(比重)。权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。如,将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的比重作为这两类房屋的权数(权数每年更新一次)。

  第三步采集价格。因为房屋个体差异性非常大,一套房子的价值不仅取决于其直接诶包含的面积大小、房型结构、建筑材料等内部因素,更在于其所处的地段位置、小区环境、配套设施等外部因素。因此考察房屋价格变化时正如张主任所介绍采用同质可比的原则。

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